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Book SynopsisWas ist der Unterschied zwischen Eigentum und Besitz? Warum setzt man im Alltag ein Gebäude mit Immobilie gleich, obwohl nach dem Gesetz das Grundstück (bebaut oder unbebaut) die Immobilie verkörpert? Wie wird das Eigentum übertragen? Wussten Sie, dass bewegliche und unbewegliche Sachen ähnliche, im Detail aber andere Rechtsstrukturen haben? Diese und viele andere Themen werden Ihnen von Michael Grau (Mobiliarsachenrecht) und Peter Eisenbarth (Immobiliarsachenrecht) verständlich erklärt. Anschauliche Beispiele und Grafiken, die Sie nur in diesem Buch finden, bringen zusätzlich Leben in das Thema Sachenrecht.
Table of ContentsÜber die Autoren 7
Einführung 21
Über dieses Buch 21
Was dieses Buch nicht will und nicht kann 22
Törichte Annahmen über den Leser 23
Wie Sie dieses Buch lesen 23
Wie dieses Buch aufgebaut ist 24
Teil I: Sachen gibt’s 24
Teil II: Mobiliarsachenrecht 24
Teil III: Immobiliarsachenrecht 25
Teil IV: Das Eigentümer-Besitzer-Verhältnis 25
Teil V: Der Top-Ten-Teil 25
Symbole, die in diesem Buch verwendet werden 26
Wie es weitergeht 26
TEIL I SACHEN GIBT’S 27
Kapitel 1 Sachenrecht: Mit Spaß an die Sache 29
Was Personen mit Sachen tun können 29
Sachenrechte = dingliche Rechte 30
Das Sachenrecht als Teil des BGB 30
Allgemeiner Teil und Sachenrecht 31
Schuldrecht und Sachenrecht 31
Das Zusammenspiel von Allgemeiner Teil, Schuldrecht und Sachenrecht 32
Kapitel 2 Zur Sache bitte! – Rechtsobjekte 35
Sachen, § 90 BGB 36
Vertretbare Sachen, § 91 BGB 36
Verbrauchbare Sachen, § 92 BGB 37
Sacheinheit und Sachgesamtheit 37
Hauptsache und Bestandteil einer Sache 38
Wesentliche Bestandteile an beweglichen Sachen, § 93 BGB 38
Wesentliche Bestandteile eines Grundstücks, § 94 Abs 1 BGB 39
Wesentliche Bestandteile eines Gebäudes, § 94 Abs 2 BGB 40
Scheinbestandteile, § 95 BGB 40
Zubehör, § 97 BGB 41
Kapitel 3 Sachenrechtsgrundsätze – das gilt für alle Dinge! 45
Typenzwang: Der »Numerus clausus« der Sachenrechte 45
Absolutheitsprinzip 48
Publizitätsprinzip (Offenkundigkeitsprinzip) 48
Bestimmtheitsgrundsatz (Spezialitätsprinzip) 49
Trennungs- und Abstraktionsprinzip 50
Das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft 50
Das sachenrechtliche Verfügungsgeschäft 52
Das Trennungsprinzip 53
Abstraktionsprinzip 55
Ausnahmen vom Abstraktionsprinzip – Fehleridentität 57
Kapitel 4 Eigentum – Wem gehört’s? 59
Alles meins! Eigentum, § 903 BGB 59
Beispiele gesetzlicher Einschränkungen im BGB 61
Achtung Notstand!, § 904 BGB 61
Das ist ein Überfall!, § 911 BGB 62
Nichts Gutes vom Nachbargrundstück, § 906 BGB 62
Arten des Eigentums 65
Nichts kaputt: Gemeinschaft nach Bruchteilen 66
Alle für eine Sache: Gesamthandseigentum 66
Kapitel 5 Besitz – das Haus verliert nichts 67
Die Funktion des Besitzes 67
Publizitätsfunktion 68
Besitzschutzfunktion 68
Erwerb und Verlust des Besitzes 68
Erwerb des unmittelbaren Besitzes 69
Besitzwille als Voraussetzung 69
Besitzerwerb durch bloße Einigung 70
Besitzverlust 71
Besitzarten 72
Alleinbesitz 72
Mitbesitz, § 866 BGB 73
Teilbesitz, § 865 BGB 73
Mittelbarer Besitz, § 868 BGB 74
Besitzdiener, § 855 BGB 75
Erbenbesitz, § 857 BGB 78
Organbesitz 78
Rechtmäßiger Besitz – unrechtmäßiger Besitz 79
Fehlerhafter Besitz, § 858 Abs 2 S 1 BGB 79
Eigenbesitz, § 872 BGB 80
Fremdbesitz 80
TEIL II MOBILIARSACHENRECHT 81
Kapitel 6 Eigentumserwerb durch Rechtsgeschäft 83
Eigentumserwerb beweglicher Sachen kraft Rechtsgeschäfts
vom Berechtigten 83
Inhaltsverzeichnis 13
Einigung 84
Eigentumsvorbehalt 85
Aufschiebende oder auflösende Bedingung 85
Anwartschaft 85
Übergabe 86
Übergabe direkt an Erwerber 87
Übergabe an Hilfspersonen 88
Übergabe an oder durch den Besitzdiener 88
Übergabe an den mittelbaren Besitzer 88
Übergabe an oder durch eine Geheißperson 89
Sonderfälle der Übergabe 90
Berechtigung 93
Erteilung der Berechtigung kraft Gesetzes 93
Erteilung der Berechtigung kraft Ermächtigung 94
Verfügungsverbote 94
Kapitel 7 Eigentumserwerb vom Nichtberechtigten 99
Rechtsgeschäftlicher Erwerb durch Verkehrsgeschäft 102
Rechtsgeschäftlicher Erwerb 102
Verkehrsgeschäft 102
Besitz vom Veräußerer erlangt 103
Nicht in gutem Glauben 103
Sache ist abhandengekommen 105
Eigentumserwerb an abhandengekommenen Sachen, § 935 Abs 2 BGB 107
Sonderfälle der Übergabe beim Erwerb vom Nichtberechtigten 108
Erwerber hat Sache bereits in seinem Besitz, § 929 S 2, § 932 Abs 1 S 2 BGB 108
Gutgläubiger Erwerb bei Besitzkonstitut, § 930, § 933 BGB 110
Gutgläubiger Erwerb bei Abtretung des Herausgabeanspruchs,§ 931, § 934 BGB 110
Wie du mir, so ich dir! Herausgabeanspruch des Erlangten 113
Kapitel 8 Pfandrecht an beweglichen Sachen 115
Inhalt des Pfandrechts 115
Arten des Pfandrechts 116
Vertragliches Pfandrecht, § 1204 BGB 117
Entstehen eines vertraglichen Pfandrechts 117
Übertragung eines vertraglichen Pfandrechts 120
Schutz des Pfandrechts, § 1227 BGB 121
Verwertung des Pfandrechts 121
Verteilung des Versteigerungserlöses 124
Erlöschen des Pfandrechts 124
Gesetzliches Pfandrecht 125
Arten gesetzlicher Pfandrechte 125
Entstehen eines gesetzlichen Pfandrechts 126
Erlöschen gesetzlicher Pfandrechte 127
Kapitel 9 Erlöschen von Rechten Dritter 129
Der Grundfall des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 1 BGB 129
Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 936 Abs 1 S 1 BGB 130
Sonderfälle des Erlöschens von Rechten Dritter, § 936 Abs 1 S 2 BGB 132
Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1 und S 2,§ 936 Abs 1 S 2 BGB 134
Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 930,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 134
Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 1 S 3 BGB 135
Lastenfreier Erwerb bei Veräußerung nach § 929 S 1, § 931,§ 936 Abs 3 BGB 136
Kapitel 10 Und plötzlich Eigentümer! Eigentumserwerb kraft Gesetzes 139
Ersitzung, § 937 BGB 139
Verbindung, Vermischung, Verarbeitung 141
Verbindung mit einem Grundstück, § 946 BGB 141
Verbindung einer beweglichen Sache, § 947 BGB 142
Vermischung, § 948 BGB 143
Verarbeitung, § 950 BGB 144
Rechtsfolge bei Eigentumsverlust nach §§ 946 bis 950 BGB 145
Eigentum an Schuldurkunden, § 952 BGB 147
Eigentumserwerb an Erzeugnissen und Bestandteilen, § 953 ff BGB 148
Grundregel, § 953 BGB 148
Ausnahmen von der Grundregel, §§ 954 bis 957 BGB 149
Aneignung, § 958 150
Fund, § 958 151
Verlorene Sache 151
Der Finder und die Anzeigepflicht 151
Eigentumserwerb 152
Ansprüche des Finders 153
Kapitel 11 Gib die Sache wieder her – Ansprüche des Besitzers 155
Selbsthilfe, § 859, § 860 BGB 156
Besitzwehr, § 859 Abs 1 BGB 157
Besitzkehr, § 859 Abs 2 BGB 158
Besitzkehr bei Grundstücken, § 859 Abs 3 BGB 159
Selbsthilfe des Besitzdieners, § 860 BGB 161
Possessorische Besitzansprüche, §§ 861, 862, 867 BGB 161
Anspruch auf Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 BGB 162
Anspruch auf Beseitigung und Unterlassung von Störungen, § 862 BGB 163
Besitzrechte des mittelbaren Besitzers, § 869 BGB 166
Verfolgungsrecht des Besitzers, § 867 BGB 167
Petitorische Ansprüche des früheren Besitzers, § 1007 BGB 168
Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 169
Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 171
Inhaltsverzeichnis 15
Schadensersatz für den Besitzer 173
Schadensersatz nach § 823 Abs 1 BGB 173
Schadensersatz nach § 823 Abs 2 i.V.m § 858 BGB 174
Kapitel 12 Weil es mir gehört – Ansprüche des Eigentümers 175
Herausgabeanspruch, § 985 BGB 175
Besitzrecht vom Eigentümer erhalten 176
Abgeleitetes Recht zum Besitz 178
Beseitigungs- und Unterlassungsansprüche, § 1004 Abs 1 BGB 179
Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung nach § 1004 Abs 1 S 1 BGB 179
Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen nach § 1004 Abs 1 S 2 BGB 181
Schadensersatzansprüche des Eigentümers, § 823 Abs 1 BGB 182
TEIL III IMMOBILIARSACHENRECHT 185
Kapitel 13 Grund und Boden ist Basis der Immobilie 187
Was Immobilienrecht eigentlich bedeutet 187
Das Grundstück führt 188
Das Besondere an Grundstücken 190
Weil man Grundstücke nicht mitnehmen kann 191
Kapitel 14 Das Entstehen und Vergehen verstehen 193
Das Entstehen, Übertragen, Belasten von Grundstücksrechten 193
Die Einigung 195
Die Auflassung: Ein Sonderfall der Einigung 196
Form der Einigung 196
Die Eintragung 196
Die Berechtigung 197
Berechtigung bis zum Ende 197
Wegfall der Berechtigung 197
Sonderfall: Nachträgliche Verfügungsbeschränkung 198
Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 200
Vergleich von Immobilien und Mobilien 201
Das Aufheben von Grundstücksrechten 202
Die Erklärung 203
Erklärung des Berechtigten 203
Löschung des Rechts im Grundbuch 203
Der große Unterschied zum Schuldrecht 204
Besonderheiten bei der Aufhebung von Grundstücksrechten 205
Kapitel 15 Grundstückseigentümer durch Vertrag 209
Eigenheim – Glück allein 209
Die Einigung und ihre Sonderform als Auflassung 210
Sonderform der Auflassung 211
Formen der Auflassungserklärungen 214
Die Eintragung 214
Die Berechtigung 215
Noch Einigsein zum Zeitpunkt der Eintragung 216
Fehlen einer Voraussetzung nach §§ 873, 925 BGB 216
Der gutgläubige Erwerb von einem Nichtberechtigten 216
Rechtsgeschäft als Verkehrsgeschäft 217
Falscher Eintrag im Grundbuch 217
Der Unberechtigte muss im Grundbuch eingetragen sein 218
Bösgläubigkeit: Der Erwerber darf die Unrichtigkeit des
Grundbuchs nicht kennen 218
Im Grundbuch darf kein Widerspruch eingetragen sein 219
Kapitel 16 Die Vormerkung – nicht Fisch, nicht Fleisch, aber unverzichtbar.221
Das Ziel der Vormerkung 222
Die rechtliche Einordnung der Vormerkung 223
Das Entstehen einer Vormerkung 224
Der Eintrag der Vormerkung ins Grundbuch 224
Die Wirkung der Vormerkung 225
Die Signalwirkung der Vormerkung 226
Kapitel 17 Vorkaufsrecht – ich darf später mal 227
Das Wesen des Vorkaufsrechts 227
Voraussetzungen für ein Vorkaufsrecht 229
Wirksames Entstehen des dinglichen Vorkaufsrechts 230
Eintritt eines Vorkaufsfalls 231
Wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts 232
Rechte des Vorkaufsberechtigten 232
Rechte des Dritten, der letztlich nicht Eigentümer wird 233
Die Restabwicklung nach einem Vorkauf 234
Kapitel 18 Eigentümer werden, ohne Vertrag 235
Verbindung – alles folgt dem Grundstück 235
Alles Show – Ausnahmen wesentlicher Bestandteile 237
Der Apfel fällt vom Baum – Trennung von Früchten 239
Keiner mag mich – herrenlose Grundstücke 239
Kommt Zeit, kommt Recht – Buchersitzung 240
Grundstücke im Nachlass – Erbschaft 241
Wir werfen alles zusammen – Gütergemeinschaft 241
Nicht richtig BGB gespielt – Zwangsversteigerung 242
Die Gesellschaft braucht deins – Enteignung 242
Kapitel 19 Nutzungsrechte – ein Stück Recht, bitte! 243
Einordnung – Teilbaustein der Nutzungsrechte 243
Nutzungsrechte allgemein – machen dürfen 245
Inhaltsverzeichnis 17
Nutzungsrechte des BGB – mehr geht nicht 245
Konstruktion – rechtliche Bausteinen der Nutzungsrechte 246
Grunddienstbarkeit – was beim anderen geht 247
Einzelne Varianten der Grunddienstbarkeit 248
Entstehen der Grunddienstbarkeit 250
Rechte und Pflichten 251
Erlöschen der Grunddienstbarkeit 253
Besonderheiten zur Grunddienstbarkeit 254
Beschränkte persönliche Dienstbarkeit – eine Person darf 254
Abweichende Rechte, Pflichten und Besonderheiten 256
Sonderfall Wohnungsrecht – die frühe Alterssicherung ohne Staatshilfe 257
Wesentliche Rechte und Pflichten aus dem Wohnrecht 258
Erlöschen der beschränkten persönlichen Dienstbarkeit 258
Nießbrauch – der leere Bilderrahmen des Eigentums 260
Entstehen des Nießbrauchs 261
Rechte und Pflichten aus dem Nießbrauch 261
Unübertragbarkeit des Nießbrauchs 262
Unpfändbarkeit des Nießbrauchs 263
Erlöschen des Nießbrauchs 263
Besonderheiten des Nießbrauchs 264
Ungeschriebene Altrechte – was Oma schon durfte 264
Kapitel 20 Das Grundstück im Pfandleihhaus – Grundpfandrechte 267
Der Stammbaum der Sicherheiten 267
Das Grundstück als Pfand 269
Was bisher geschah – Übersicht der Beziehungen 270
Rechtliche Entwicklungsschritte bis zum Grundpfandrecht 271
Grundpfandrechte – drei ungleiche Schwestern 272
Die Hypothek – nie ohne ihren Freund Forderung unterwegs 273
Die Grundschuld – lose gebunden, freiheitsliebend 273
Die Rentenschuld – schon zu alt und nicht mehr gefragt 274
Kapitel 21 Die Hypothek – wenn der Kredit lebensnotwendig ist 275
Die Hypothek – war mal das Mustermädchen 275
Geburt der Hypothek und ihre Besonderheiten 277
War darf was? Rechte und Pflichten 278
Brieflein oder Büchlein – die Arten der Hypothek 279
Profi oder Amateur? – Verkehrs- oder Sicherungshypothek 279
Die Briefhypothek: Das Recht als Brieflein 280
Die Buchhypothek: Das Recht im Büchlein 282
Rechtlein wechsel dich – Weitergabe der Hypothek 282
Weitergabe der Briefhypothek 283
Weitergabe der Buchhypothek 284
Darf der das? – Berechtigung 285
Das Ende der Hypothek 285
Erfüllung des schuldrechtlichen Vertrags 285
Ohne Forderung keine Sicherheit nötig 286
Wie von Zauberhand: Die Hypothek verwandelt sich 286
Die »Verwertung« der Hypothek 288
Sonderfall: Du hast von mir noch 290
Sonderfall: Ich habe doch für dich 291
Kapitel 22 Die Nabelschnur der Grundschuld 293
Die Grundschuld – sehr begehrt 293
Die Grundschuld – frei und doch nicht ungebunden 294
Der kleine, aber gravierende Unterschied 294
Die genetische Gemeinsamkeit 296
Geburt der Grundschuld und ihre Besonderheiten 297
Am Anfang steht eine Forderung 297
Zusätzlich braucht es eine Sicherheit 297
Am Ende steht die Grundschuld 298
Wer darf was? – Rechte und Pflichten 298
Du hast nicht gezahlt: Rechte des Gläubigers 299
Du darfst nicht: Rechte des Grundstückseigentümers 299
Arten der Grundschuld 300
Verbrieftes Recht 300
Ein Recht, wie es im Buche steht 302
Weitergabe der Grundschuld 302
Weitergabe der Buchgrundschuld 303
Weitergabe der Briefgrundschuld 305
Erlöschen und Abwicklung: Das Ende naht 309
Die Forderung erlischt 309
Die Forderung wird nicht bezahlt 309
Fälligkeit und Kündigung 310
Keine Einreden 311
Sonderfälle: Du hast von mir noch …; ich habe doch für dich 312
Kapitel 23 Die Reallast – Von allem etwas? 313
Einordnung der Reallast 313
Entstehen der Reallast 314
Elemente der Reallast 314
Das steht auf dem Spiel: Haftung des Grundstücks 315
Das muss drin sein: Wiederkehrende Leistungen 315
Ganz genau geschaut: Die Leistung 316
Ohne Moos nix los: Geldwert der Leistung 316
Fundament: Darauf basiert die Reallast 316
Doppelte Haftung: Grundstück und Eigentümer 317
Praxisanwendung 318
Absicherung einer Zahlungspflicht 318
Altenteil, Leibgeding, Ausgeding und andere 318
Gesetzliche Reallasten 319
Gesamtübersicht zur Reallast 319
Kapitel 24 Wenn Rechte zum Grundstück ernannt werden 321
Struktur der grundstücksgleichen Rechte 321
Ein Haus auf fremdem Grundstück: Erbbaurecht 322
Das Ziel: Mein Gebäude, dein Grundstück 322
Das Problem: Gesetzlich führt das Grundstück 322
Die Lösung: Das Gesetz auf bestimmte Zeit abändern 323
Das Entstehen des Erbbaurechts 323
Besonderheiten in Struktur und Wirkung 324
Das Besondere am Gebäude 325
Das Ende des Erbbaurechts 326
Folgen der Beendigung 328
Scheibchenweise Recht: Wohnungs- und Teileigentum 329
Ausgangspunkt: Ein Grundstück 330
Die Aufgabe: Eine Aufteilung des Gebäudes 330
Das Grundbuch des Wohnungseigentums 334
Die Schaffung des Wohn- und Teileigentums 335
Das tägliche Leben der Wohnungseigentümergemeinschaft 336
Kapitel 25 Grundbuch-Bingo, aber kein Glücksspiel 337
Wozu all der Aufwand? Safety first! 337
Wer Grundstücke zu Sachen macht 338
Wer Grundstücke bewacht 339
Arten, ein Grundbuch zu führen 340
Realfolium: Blatt für Blatt 340
Personalfolium: Ein Grundbuch pro Eigentümer 341
Das Aussehen des Grundbuchs 342
Das Deckblatt 342
Das Bestandsverzeichnis 343
Erste Abteilung 344
Zweite Abteilung 345
Dritte Abteilung 347
Wer etwas aus dem Grundbuch erfährt 348
Für den Alltag – das Grundbuch-Bingo 349
Ohne Antrag läuft nichts, § 13 GBO 349
Das Jawort des Partners, § 19 GBO 351
Eigentumswechsel, ein Jawort mit Nachdruck, § 20 GBO 351
Dreifacher Durchschlag? Die Form nach § 29 GBO 352
Ist er schon drin? Voreintragung im Grundbuch, § 39 GBO 353
TEIL IV DAS EIGENTÜMER-BESITZER-VERHÄLTNIS 355
Kapitel 26 Die Regelungen des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses – EBV 357
Die Vindikationslage oder wie alles beginnt 358
Aufbau der §§ 987 ff BGB 358
Typen von Besitzern im EBV 359
Abschlussfunktion und Sperrwirkung 360
Schadensersatzansprüche des Eigentümers 361
Schadensersatzansprüche gegen den verklagten Besitzer, § 989 BGB 361
Schadensersatzansprüche gegen den bösgläubigen Besitzer, § 990 BGB 363
Schadensersatzansprüche gegen den deliktischen Besitzer, § 992 BGB 365
Schadensersatzansprüche gegen den redlichen, unverklagten Besitzer,
§ 993 Abs 1 Hs 2 BGB 366
Herausgabe von Nutzungen für den Eigentümer 367
Nutzungen 368
Keine Nutzungen 369
Nutzungsherausgabe des verklagten Besitzers, § 987 BGB 369
Nutzungsherausgabe des bösgläubigen Besitzers, § 990, § 987 BGB 371
Nutzungsherausgabe des unentgeltlichen Besitzers, § 988 BGB 372
Nutzungsherausgabe des deliktischen Besitzers, §§ 990, 987 BGB 373
Nutzungsherausgabe des redlichen, unverklagten,
entgeltlichen Besitzers, § 993 Abs 1 Hs 2 BGB 374
Ersatz für Verwendungen des Besitzers 375
Verwendungen 375
Keine Verwendungen 375
Ersatz für notwendige Verwendungen, § 994 BGB 376
Ersatz für nützliche Verwendungen, § 996 BGB 380
Wegnahmerecht des Besitzers, § 997 BGB 381
TEIL V DER TOP-TEN-TEIL 383
Kapitel 27 Zehn wichtige Anspruchsgrundlagen und Prüfungsschemata zum Sachenrecht 385
Herausgabeanspruch § 985 385
Wiedereinräumung des Besitzes, § 861 Abs 1 BGB 386
Herausgabeanspruch des früheren Besitzers, § 1007 BGB 386
Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 1 BGB 387
Herausgabeanspruch nach § 1007 Abs 2 BGB 387
Anspruch auf Beseitigung einer Beeinträchtigung, § 1004 BGB 388
Anspruch auf Beseitigung bestehender Beeinträchtigung, § 1004 Abs 1 BGB 388
Anspruch auf Unterlassung weiterer Beeinträchtigungen,§ 1004 Abs 1 S 2 BGB 388
Beseitigung der Besitzstörung, § 862 BGB 388
Anspruch auf Beseitigung bestehender Störungen,§ 862 Abs 1 S 1 BGB 388
Anspruch auf Unterlassen weiterer Besitzstörung, § 862 Abs 1 S 2 BGB 389
Ausgleich in Geld, § 906 Abs 2 S 2 389
Vergütung in Geld, § 951 Abs 1 i.V.m § 812 Abs 1 S 1 BGB 389
Duldung der Zwangsvollstreckung, § 1147 BGB 390
Grundbuchberichtigungsanspruch, § 894 BGB 391
Anspruch des Vormerkungsberechtigten auf Zustimmung, § 888 BGB 391
Stichwortverzeichnis 393
